昔とある詐欺師がこう言っていた。
「お金はさびしがりやだから金があるところに集まるんだ」と。

その詐欺師は自分の豊かさをこう言ってごまかそうとした。


されど待てよ。
この詐欺師の行った犯罪行為は許されるべきものではないが、
その言葉には真実も含まれている。


例えば先日見かけた表面利回り１０％以上の収益物件。
一戸建て住宅で資産価値も高かった。
金利の安い今の世で利回りが１０％を超え、
かつ資産価値の高いものが出て来たとき、
この物件を買えるのは現金を持っている人のみ。

と言うのは築年数が古く、
住宅ローンは組めない。
土地の資産価値以下で売りに出ていても、
現金がないと買えない・・・・。

お金のある人はそのお金でもって
その掘り出し物を買い、
さらに肥え太っていく。


お金はさらなるお金を呼ぶ。
そうさびしがりやだから。


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前回に続き不動産の利用価値の高さについて考える。

今回のテーマは設備の充実度です。

引越し後の室内リフォームを現状復旧工事という。
読んで字の如く現状に戻す、つまりは入居時の状態に戻す事で、
クロス（壁紙）の張替えや畳表替え、ハウスクリーニングなどを行い、
次の入居者を探す為の準備をする。

ここで問題となるのが・・・
「魅力的な設備を持つ新築物件の家賃が低く設定されているのに、
旧式の設備しか持たない既存の物件が競争力を持つのか？」
という事です。

今の新築物件はシステムキッチンからウォシュレット、
三面鏡洗面化粧台その他かなり充実した設備を持つものが少なくない。
ただでさえ新しいと言う魅力を持つ上、
設備も充実した新築物件が案外お手軽な家賃に設定されているのだ。

そうなると少々の家賃の差なら新築に人気が集まるのも当然だ。


つまり、現在では現状復旧工事プラスアルファ。
IHを設置したりシャンプードレッサーを取り付けたり、
何か付加価値をつけるようなリフォームが求められるのである。

そうしたものが物件の利用価値を高め、
需要を高める。

もちろん思い切ったリノベーションによって
家賃を高くすることも可能だ。

空き部屋が増えて収支が悪化するくらいなら、
適切な投資をして回転率を上げるよう心がけてほしいものです。



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昨日に続き不動産の利用価値の高さについて考えてみる。
まずは立地条件について。

一般的に立地条件というと駅からの距離を指すことが多い。
「〜駅徒歩５分」とか「〜駅バス１０分歩３分」など、
時間的な距離でその物件の価値を表す。

同じ駅からの時間的距離が遠いいほど価値は低く、
徒歩５分以内は徒歩１０分以内よりも需要が多い。
もちろん繁華街を嫌う人や歓楽街などの特殊な事例はあるが、
多数意見としては駅から近い方が人気が高い。

ただ、ここで忘れていけないことが一点ある。
それは駅自体の魅力である。
特快、特急その他が停車する交通の要衝では
それらの停まらない付近の駅よりも賃貸物件の需要が高く、
それは当然家賃の相場に反映される。

乗り入れの多い駅は
乗り入れの少ない駅よりも人気が有り、
その他「買物に便利」「各種施設が充実している」「お洒落な街」など
その街自体が持つ魅力も含めて
「立地条件」と考えるべきなのである。

それゆえ収益物件を購入する際には
まずはどこの駅（あるいは地域）にターゲットを定めるのかを決め、
その次に時間的距離を考慮すべきなのかもしれない。

もちろん学校が多い地域ならば
あえて駅から近い必要もない。
そして当然対象はシングル（単身者用）の物件という事になる。

街、駅自体の魅力を考え、
それをもとにいくつかの候補を定め、
じっくりと物件を探すようにしたいものだ。


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不動産業界にいる私の目に写るアパート・マンション経営の将来は
限りなく困難なものです。

端的に言うと賃貸物件の供給過多。
少子高齢化が進み、
賃貸物件の需要自体が減る一方なのに、
新築物件は相変わらず増え続けている。

業者同士の会話で言えば
「建てた当時はいいよ。でも古くなったらなかなか入らなくなるのに、
本当に投下資本が回収できると思ってるのかな？」

そんな疑問をぶつけあう場面がしばしばあります。


賃貸物件は年月とともに資産価値のみならず、
魅力自体も減退して行きます。
そうなると空き室を埋める為に
「恒久的」に家賃を下げ続けていくわけです。
当初の至近回収計画は大幅な見直しを迫られ、
建てなければよかった・・・という自体にもなりかねません。

１５年、２０年経った建物は
その時代の流行からはかけはなれ、
大規模なリフォーム、リノベーションをしなければ、
部屋探しをする人の目には留まりません。

ここでも思いがけない出費と後悔が生じるかもしれません。


第一点目の注意点は、
初期費用をかけすぎない事です。

数億、数十億の物件がいけないとは言いません。
けれど畑の真ん中に建てた数億円規模のマンションを見ると、
「お気の毒様」と思わずにはいられません。

賃貸物件の供給過多がもたらすのは、
利用価値の高い物権の一人勝ちです。

利用価値の高さとは
「立地条件」「設備の充実度」「家賃と間取りの相関関係」をいかに満たすかです。

次回上記条件について詳しく考えてみます。


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